資金為王 上市房企與國企主導樓市

　　摘要：“地王”迭出的2007年，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷了一場前所未有的洗牌，行業(yè)集中度明顯提高，中國前四大開發(fā)商的市場份額由2006年的4.6%上升至2008年的7.7%。此次同樣由“地王”引發(fā)的洗牌之戰(zhàn)會將行業(yè)引向何方？

　　“因金融危機而啟動的一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌沒有進行到底，就被四萬億經(jīng)濟刺激計劃帶動起來。但中國房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌并沒有結束，新的洗牌動力來自于哪里？來自于地價快速上漲和地王頻出。”近日，在“對話天津空港(2009年秋季)區(qū)域論壇”上，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松直言。

　　“地王”迭出的2007年，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)歷了一場前所未有的洗牌，行業(yè)集中度明顯提高，中國前四大開發(fā)商的市場份額由2006年的4.6%上升至2008年的7.7%。此次同樣由“地王”引發(fā)的洗牌之戰(zhàn)會將行業(yè)引向何方？

　　“地王熱”未退

　　進入10月，土地市場并沒有退溫跡象。

　　10月22日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，在10月10日和20日兩天，公司再收杭州、南京、廣州琶洲村改造以及佛山市東平新城共四幅土地，總成本價約為93.31億元。9月份，保利地產(chǎn)已揮金90多億用以增持土地。兩月接近200億元，數(shù)字可謂驚人。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，房企拿地王的力度明顯比2007年要大，2007年9月份全國的地王不超過30個，但9月僅在監(jiān)控范圍內的就有50個，成交總價達800億元左右。

　　中國指數(shù)研究院報告稱，上個月，10重點城市中，一線城市地塊溢價水平明顯高于二線城市。上海、北京溢價水平超過100%，上海更是高達125%。南京9月的溢價水平72%，為二線城市中最高。

　　“地王”已成為土地市場中的“經(jīng)常事件”。

　　資金主導

　　追根溯源，持續(xù)“地王熱”的背后定有資金量的強大支持。

　　來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8%。其中，國內貸款8190億元，增長47.2%；企業(yè)自籌資金12787億元，增長14.5%；其他資金17654億元，增長62.4%。

　　記者也注意到，在其他資金中，定金及預收款10269億元，增長52.0%；個人按揭貸款5345億元，增長107.7%。今年二季度以來，樓市火爆的行情也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了源源的資金流。今年前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。

　　當然，房地產(chǎn)的融資平臺也少不了資本市場。

　　“相對于五年前這種單一的依賴銀行體系的系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司的融資多樣化的渠道正在被打開，現(xiàn)在融資可以通過股權、二次發(fā)行、債券。”中國證券市場研究中心總干事王波明日前稱，三季度以來，一批房地產(chǎn)公司相繼推出公司債，規(guī)模達百億以上。“萬科、保利、招商、金地”四大房企業(yè)近期已經(jīng)完成或者即將實施的再融資規(guī)模就超過280億元。

　　王波明預計，今年房地產(chǎn)公司在資本市場的融資額或將達到500億美元以上。

　　上市房企與國企雙主導

　　資金的力量是巨大的。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，資金不僅締造了“地王”，同樣，也加速了行業(yè)格局調整。

　　“從原來的低準入門檻，轉向因為地價推動下的高門檻、高資金要求，并推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度提高。”巴曙松指出。

　　克而瑞(中國)、中國房地產(chǎn)測評中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。按目前的銷售速度，個別房企土地儲備量夠其銷售10多年。

　　與2007年相比，此輪房地產(chǎn)格局重塑一個重大的變數(shù)就是，從2007年上市公司唱“獨角戲”演變成由上市公司和國企同臺的“二人轉”了，保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、綠城集團、中國海外發(fā)展、華潤置地等，是這場精彩“二人轉”的主角。

　　SOHO中國董事長潘石屹指出：“拿地門檻越來越高了。如果不是一個上市的公司或者實力雄厚的國有企業(yè)，沒有很好的融資途徑，要一下拿出40個億50個億，確實是非常困難。”

　　“在本次金融危機中，政府采取寬松的貨幣政策來刺激經(jīng)濟，4萬億的財政款，中央資金大多都流入了央企和國企，面對實體經(jīng)濟的產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)項目顯然是一種更好的投資渠道。”華高萊期市場研究部門相關負責人表示，這使得國企在此輪“地王熱”中的叫價能力超出了行業(yè)和公眾的判斷力。“而國企與政府密切的關系使得他們的行為多少帶著未來政策的導向和訊息。而對于一個當時處于弱市的房地產(chǎn)市場來說，沒有什么比政策更重要。”這或是國企受命于“地王”的更深層次原因。