美商業(yè)房貸巨頭破產 中國業(yè)務暫不受影響

　　摘要：總部位于賓夕法尼亞州的嘉邁金融集團創(chuàng)立于2006年3月，成立之初的資產主要是通用汽車旗下通用汽車金融服務公司(GMAC)的商業(yè)房地產貸款。該公司目前是美國面向寫字樓、購物中心、酒店和其他商業(yè)房地產投資者和開發(fā)商的最大放貸機構之一。

　　盡管美國樓市總體在復蘇，但商業(yè)房地產領域的風險卻再度集中暴露。在經歷了數(shù)月財務困難并與花旗等債權人協(xié)商無果后，上周日，美國最大的商業(yè)房貸發(fā)放機構嘉邁(Capmark)金融集團無奈宣布申請破產保護。

　　嘉邁的破產可能導致其投資人的數(shù)十億美元投資血本無歸，后者主要包括KKR和高盛資本合伙等私人股權投資公司。但這還不是最糟的，官方和民間人士警告說，嘉邁的破產反映了當前美國商業(yè)房地產市場的風險正在集中釋放，可能引爆新一輪中小銀行破產潮。

　　KKR、高盛均為投資方

　　總部位于賓夕法尼亞州的嘉邁金融集團創(chuàng)立于2006年3月，成立之初的資產主要是通用汽車旗下通用汽車金融服務公司(GMAC)的商業(yè)房地產貸款。該公司目前是美國面向寫字樓、購物中心、酒店和其他商業(yè)房地產投資者和開發(fā)商的最大放貸機構之一。

　　據(jù)嘉邁集團表示，申請破產是迫于自身糟糕的財務狀況以及商業(yè)不動產市場的不利形勢，同時公司也嚴重缺乏資本。事實上，嘉邁已陷入困境長達數(shù)月，9月份，該公司就因財務困難發(fā)出警告：集團可能申請破產。第二季度，嘉邁虧損16.2億美元。

　　破產文件顯示，截至6月30日，嘉邁集團擁有201億美元資產和210億美元負債。在申請破產前，嘉邁與花旗和摩根大通等債權人的協(xié)商破裂，后者不同意所謂的“預先安排破產”模式。據(jù)稱，除了花旗和摩根大通，其他持有嘉邁集團有擔保債務的債權人還包括對沖基金保爾森公司、Anchorage顧問和銀點資本等。

　　對于嘉邁的投資人來說，破產可能意味著它們的投資打了水漂。資料顯示，多家私人股權投資公司都在嘉邁的投資方之列，包括KKR、高盛資本合伙公司以及五英里資本公司。據(jù)稱，這些公司共向嘉邁總計投資了近22億美元現(xiàn)金。

　　嘉邁提供的破產文件顯示，上述PE財團共擁有該公司75.4%的股份；緊隨其后是GMAC，后者持股21.3%；余下股份則由嘉邁的員工和董事持有。

　　如果嘉邁最終破產，這些股東的投資可能分文不值。據(jù)稱，KKR今年早些時候已將其對嘉邁的投資全額計提損失。

　　中國業(yè)務暫不受影響

　　記者查閱嘉邁集團的官方網站發(fā)現(xiàn)，公司的業(yè)務遍布全球，在中國上海、印度海得拉巴以及日本東京等亞洲城市都設有代表處。資料顯示，2007年2月，嘉邁金融曾與中國的中銳地產集團在上海簽約，宣布向后者在無錫的一個大型地產項目投資3000萬美元。

　　不過，據(jù)嘉邁集團的最新聲明，這次的破產申請并不涉及旗下的亞洲和歐洲業(yè)務部門，同時也不包括集團旗下的嘉邁銀行、嘉邁投資以及嘉邁證券等幾個子公司。

　　據(jù)透露，嘉邁集團部分無法償還的債務可能會被轉換為股票。目前的計劃是，保留嘉邁集團全部業(yè)務作為重組后公司的一部分，或作為“繼續(xù)經營的公司”以全價出售。9月份，嘉邁集團曾宣布將旗下的抵押及貸款服務業(yè)務，以4.90億美元賣給伯克希爾哈撒韋及Leucadia公司。

　　嘉邁破產案不僅驚動了投資人和債權人，更在業(yè)界引發(fā)廣泛擔憂。一些行業(yè)分析師和政府監(jiān)管人士警告說，商業(yè)房地產市場存在巨大的風險，可能引發(fā)中小銀行的新一輪破產風潮。

　　富蘭克林鄧普頓執(zhí)行副總裁楊光在接受上海證券報采訪時表示，盡管金融危機最壞的時期已過，但仍可能出現(xiàn)一些震蕩，其中最主要的一個風險就是美國的商業(yè)房地產。

　　楊光分析說，與期限一般在十多年甚至幾十年的住宅貸款不同，商業(yè)房地產貸款大部分是短期的，一般為3年或者5年。而在眼下，這些在2004年至2006年的商業(yè)房地產貸款很多都即將到期，需要再融資，但更低的房價卻給再融資帶來難度。

　　美國的商業(yè)房地產價格自2007年見頂后，迄今已下跌35%至40%，且預計還會進一步下跌。同時，失業(yè)率高企和空置率上升也削弱了對商業(yè)不動產的需求。截至第二季度末，美國約有9%的商業(yè)不動產貸款逾期償付，幾乎為上年同期水平的兩倍。

　　或再掀銀行倒閉潮

　　上周五，美國又關閉了7家小型銀行，使得今年迄今為止破產銀行的數(shù)量達到106宗，為1992年儲貸危機以來的最高水平。當年這一數(shù)量曾達到181起。去年，美國破產銀行的數(shù)量為25家，2007年則僅有3家。

　　美國監(jiān)管部門上月初關閉了芝加哥的Corus銀行，后者在商業(yè)不動產方面出現(xiàn)較大虧損；而密歇根的Warren銀行則在本月初被勒令停業(yè)，后者的3.95億美元總貸款中有近四成是商業(yè)不動產貸款。

　　分析師指出，美國的銀行仍在清理最近一輪信貸膨脹所帶來的資產負債表問題。特別是一些規(guī)模相對較小的社區(qū)銀行，后者積累了大量商業(yè)地產項目貸款。

　　美國銀行監(jiān)管當局多次表示，商業(yè)房地產是銀行業(yè)所面臨的最大挑戰(zhàn)。美聯(lián)儲上周公布的“褐皮書”也特別指出，與9月份的上次調查相比，最近幾周住房市場狀況有所改善，因中低價房屋銷售出現(xiàn)增長。但商業(yè)房地產依然是經濟中“最薄弱的環(huán)節(jié)”。